Les professionnels à servir d'intermédiaries dans les opérations de biens immobiliers sont les A.P.I., dûment organisés à l'intérieur d'une corporation puisque leur intervention est soutenue par les Associations Professionnelles.
Nous pourrions concrétiser le processus d'achat d'un logement en Espagne à travers les étapes suivantes, chacune d'entre elles étant essentielle:
-Le choix du logement, de façon à choisir celui qui convient le mieux.
-L'information concernant sa situation juridique, fiscale et urbanistique, ainsi que vis à vis du Bureau des Hypothèques.
-Le contrat et l'acte.
-L'enregistrement de l'acte, les impôts et sa publication au Bureau des Hypothèques.
-Sa régularisation cadastrale.
-Le financement.
Pour être sûr que chacune des étapes se déroulera correctement, il est conseillé de confier ses intérês à un Agent Immobilier (A.P.I.) dont les connaissances et le professionalisme garantissent
une transaction correcte et sans surprise.
LE CHOIX DU LOGEMENT
Dès le moment où vous décidez d'acheter un logement, l'A.P.I. joue le rôle de conseiller.C'est dance ce collectif que vous trouverez la meilleure offre puisqu'il possède la plus large connaissance du marché.
SITUACION JURIDIQUE, FISCALE, URBANISTIQUE ET VIS A VIS DU BUREAU DES HYPOTHEQUES
Toute offre d'un A.P.I. est une garantie de ce que le vendeur se trouve dans une situation juridique lui permettant de vendre cette propiété et que l'acheteur pourra en jouir sans empêchements. C'est là une norme professionnelle inscrite dans le code de Déontologie de l'Association. Il doit aussi être certain que la propriété n'est grevée d'aucune charge vis à vis du Bureau des Hypothèques; si ce n'est pas le cas, il s'en informera et procédera en toute sécurité à la liquidation de ladite charge. Actuellement, Le Notarie est, lui aussi, tenu d'obtenir cette information concernant cet organisme.
L'A.P.I. vous informera aussi, de façon très précise, des conséquences fiscales de votre acquisition.
Il s'enquerra de même de la situation du logement en ce qui concerme les impôts, et, si c'est le cas, de sa situation auprès du Syndicat des Copropriétaires ainsi qu'auprès de la Mairie pour ce qui est de la situation urbanistique.
LE CONTRAT ET L'ACTE
Il est conseillé de concrétiser les transactions le plus rapidement possible, par des actes authentiques passés devant notaire. Cependant l'expérience montre que le document initial de transaction prend habituellement la forme d'un contrat sous seing privé.
Le contrat sous seing privé oblige en cas de recours aux Tribunaux, mais il présente l'inconvénient de ne pouvoir être inscrit au Bureau des Hypothèques, circonstance qui, bien que rare, peut présenter des inconvénients.
PASSATION DE L'ACTE. IMPOST
Dans les trente jours après sa signature, l'acte devra être présenté au Bureau de Liquidation du Gouvernement autonome pour satisfaire l'Impôt sur les Transactions Patrimoniales d'un taux de 5% s' il s'agit d'un logement ayant déjà été habité.
S'il s'agit d'un logement neuf, il faudra aussi présenter ce document dans le même Bureau et dans les mêmes délais, pour procéder à la liquidation des droits d'enregistrement et de timbre, d'un taux de 0.5%. Mais dans ce cas et au préalable, il aura fallu verser l'Impôt sur la Plus-value d'un taux de 7%.
L’imposition des Actes Publics est la suivante :
-Renonciation à l’exemption de la T.V.A. : 1,5%
-Acquisition de logements ouvriers : 0,1%
-Prêts hypothécaires pour l’acquisition de logements ouvriers : 0,1%
-Annotations préventives : 0,5%
-Regroupements, ségrégations, agrégations d’immeubles, déclarations de nouvelle œuvre, division horizontale de propriétés, adjudications, transmissions assujetties à la T.V.A., constitution de prêts hypothécaires, modification de prêts hypothécaires et autres actes publics dressés par-devant Notaire SONT IMPOSÉS SELON L’ÉCHELLE SUIVANTE:
PART ASSIETTE IMPOSABLE TIPUS %
Jusqu’à 30.000, 00 Euros 0,50
Entre 30.000,01 et 60.000 Euros 0,75
Plus de 60.000 Euros 1,00
Exemple : document à assiette imposable de 100.000 Euros:
Jusqu’à 30.000 Euros à 0,50% = 150 Euros
Les autres 30.000 Euros à 0,75% = 225 Euros
Les derniers 40.000 Euros à 1% = 400 Euros
QUOTITÉ ACTE PUBLIC = 150 + 225 + 400 = 775 Euros
Nous vous signalons comme nouveauté fiscale pour 2003 que le taux de l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales qui grève l'acquisition du logement habituel pour les jeunes de moins de 33 ans a baissé de 7 à 5%.
LE BUREAU DES HYPOTHÈQUES
Lorsque l'acte est passé par le Bureau de Liquidation du Gouvernement autonome, il est conseillé de le présenter au Bureau des Hypothèques pour publication. La publication de l'acte signifie que le titre de propiété vous est reconnu, à tous effets.
Il n'est pas rare que le Bureau de Liquidation du Gouvernement autonome et le Bureau des Hypothèques se trouvent dans le même lieu.
REGULARISATION AUPRÈS DU CADASTRE
Lorsque l'acte est publié au Bureau de Hipothèques, il ne reste plus qu'à effectuer les démarches nécessaires auprès du cadastre pour vérifier que le changement de propiétari y a bien été porté, de façon à ce que l'Impôt sur les Biens Immobiliers soit bien atribué à l'acheteur.
OBLIGATIONS DUS VENDEUR
Il faudra aussi penser que le vendeur doit remettre le Certificat de Conformité, ainsi que le Permis de Première Occupation de la commune de résidence. C'est le Certificat de Conformité qui donne à l'acheteur la garantie que les conditions minima requises pour y habiter son remplies.
Lorsqu'il s'agit d'une nouvelle oeuvre le vendeur devra aussi remettre les certificats des installateurs autorisés.
Ces documents sont à présenter pour établir les contrats d'eau, de gaz et d'electricité.
LE FINANCEMENT
Il est intéressant d'étudier, dans chaque cas et selon le moment, le mode de financement d'achat le plus adéquat. Grâce à ses relations constantes et directes avec les organismes financiers, l'A.P.I. est en mesure de vous donner à ce sujet des informations précises.
