Col·legis i associació d'agents immobiliaris

Cal limitar el preu del lloguer?

26/05/2019

Des de l’arribada de la crisi immobiliària a l’any 2007, el lloguer ha esdevingut tema d’actualitat mediàtica i com una de les prioritats que els Ajuntaments i les Administracions autonòmiques i centrals intenten afrontar, per tal d’afavorir el dret a l’accés a un habitatge digne, que certament resulta molt dificultós per a una majoria de la població.

Recordem que abans de la crisi, donades les facilitats de les entitats financeres per la compra d’habitatges, tot es centrava en l’adquisició en propietat i el lloguer era un tema residual.

En aquells anys anteriors a la crisi, els Ajuntaments i les altres administracions públiques actuaven en aquesta mateixa línia, les seves polítiques d’habitatge estaven majoritàriament enfocades a la construcció d’habitatges de protecció oficial, per a la seva venda en règim de propietat. Això ha comportat que actualment el parc d’habitatges públics destinats a lloguer sigui molt limitat, i anem amb molt de retard en relació als estàndards d’altres països d’Europa.

Malauradament, les polítiques públiques d’habitatge s’estan convertint en un instrument polític per intentar buscar rèdits electorals a curt termini, i així ho estem veient en aquestes darreres campanyes electorals. Els polítics i governants pensen més en el titular, que en afrontar i buscar solucions estructurals per la manca d’oferta de pisos de lloguer i les dificultats d’accés al mercat de l’habitatge per una bona part de la població.

Les actuacions dels diversos governs centrals es limiten a modificacions puntuals de la Llei d’Arrendaments Urbans, ja sigui a favor de l’arrendatari o de l’arrendador (segons qui governi).

Calen solucions i propostes que afrontin la realitat i la problemàtica en la seva globalitat i profunditat, que donin estabilitat, equilibri i seguretat a les dues parts (propietaris i llogaters) i sobretot, el que es necessita és molta més inversió en habitatges públics destinats a lloguer social i a ajuts personalitzats per les persones que ho necessiten.

Una realitat a constatar és que més del 80% del parc d’habitatges destinats a lloguer, estan en mans privades. I dins d’aquesta oferta privada, més del 95% són petits propietaris. És a dir, la gran majoria dels pisos de lloguer, els seus propietaris no tenen la consideració de “grans tenidors” (els fons immobiliaris, societats patrimonials amb una mitjana de més de 20 habitatges, ...). Són particulars (persones físiques o petites societats) que disposen d’un o diversos béns immobles i els destinen a lloguer per obtenir una rendibilitat.

És obvi que la solució per abaratir els preus dels lloguers i fer-los més assequibles passa per facilitar que hi hagi molta més oferta de pisos de lloguer. Per això cal posar els mitjans i mesures legislatives necessàries perquè aquests petits propietaris inverteixin i posin molts més pisos de lloguer al mercat, i l’argument principal que reclamen és més seguretat jurídica.

Seguretat jurídica vol dir mecanismes que assegurin el perfil de llogaters per assumir el pagament de la renda, unes garanties de cobrament, i  una agilitat i facilitat per cobrar les rendes impagades i recuperar l’habitatge si ve al cas. També preocupa molt el fenomen cada vegada més estès de l’ocupació il·legal d’habitatges, caldria mesures legals molt més contundents per protegir la propietat privada.

El Govern de la Generalitat de Catalunya aquest passat dimarts ha aprovat un Decret Llei que permet limitar els preus dels lloguers i l’avantprojecte d’un nova normativa del Codi Civil de Catalunya en matèria d’arrendaments urbans, consistent bàsicament en endurir les darreres modificacions de la LAU, aprovades pel Govern Central (allargar la duració del contractes fins els 10 anys, limitar més els mesos de fiança, ...).

L’argument del Govern de la Generalitat per imposar una limitació als preus dels lloguers és frenar l’increment de les rendes del lloguer en aquests darrers anys.

Si s’estudia la realitat dels preus del lloguer a Catalunya, es pot comprovar que en termes generals, actualment encarà s’està per sota del nivell de preus anteriors a la crisi (any 2006), en la majoria de ciutats i poblacions l’increment del lloguer és inferior a la pujada del’IPC dels darrers 10 anys i també s’ha de destacar, tal i com ha posat de manifest el recent estudi de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, que en els darrers mesos els preus s’estan estabilitzant i en alguns llocs van a la baixa, ja que la capacitat econòmica d’una família per assumir la despesa mensual que representa el lloguer està limitada, en funció dels ingressos. Això comporta que dels preus de sortida dels lloguers, al final s’acabi acordant en el contracte d’arrendament un preu inferior entre un 25 i un 35 % al que s’estava anunciant.

Amb aquestes dades volem posar de manifest que la solució no passa per un intervencionisme del mercat per intentar limitar els preus o posant unes condicions més estrictes pels propietaris en els contractes d’arrendament, ja que l’efecte serà el contrari, l’inversió privada en pisos de lloguer es desincentivarà i es reduirà.

A la jornada sobre el lloguer, que el passat mes de març el Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària va organitzar a Girona, es van plantejar mesures molt més innovadores, en la línia del que ja s’està fent a alguns països europeus i que faciliten un equilibri i una estabilitat entre el llogater i el propietari.

Per exemple, es podria parlar de contractes a llarg termini que donaria estabilitat a una família que està de lloguer (si es disposa d’un bon llogater ningú té interès en fer-lo fora), però a canvi, el propietari hauria de tenir el mecanisme legal per poder revisar la renda de forma periòdica i adaptar-la a preu de mercat. No es pot tenir una renda congelada durant 10 anys.

El propietari també hauria de poder tenir unes garanties importants per assegurar el compliment del contracte, que els llogaters podrien pagar en diferents terminis. S’hauria de poder compensar al llogater que efectuï millores i reformes a l’habitatge (facilitar i incentivar que el llogater cuidi l’habitatge). Els Ajuntaments haurien de facilitar el canvi d’ús dels entresòls i baixos que actualment són oficines  o despatxos i puguin passar a ser habitatges.

Una altra mesura molt important seria crear uns jutjats especialitzats en lloguers, que assegurin l’agilitat i facilitat necessàries perquè el propietari pugui recuperar ràpidament el seu habitatge en aquells casos de llogaters incomplidors o conflictius.

Com aquestes es podrien posar en marxa moltes altres mesures, ja existents en el nostre entorn europeu, si s’afronta la problemàtica del lloguer i l’accés a l’habitatge amb criteris professionals i amb dades objectives a la mà, sense pressions mediàtiques o de rèdit polític.

Per això ens agradaria que els nostres representants polítics consultin i es deixin assessorar pels professionals, representants del sector, que coneixem de primera mà quina és la realitat del lloguer, les seves problemàtiques i les possibles solucions.

                              

Joan Company Agustí

President del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Girona