Col·legis i associació d'agents immobiliaris

Les 21 preguntes que sempre plantegen els compradors estrangers – i com contestar-los

Més informació:

1. Quins són els requisits per poder comprar una propietat a Espanya?
No hi ha limitacions, en principi qualsevol persona física o societat legalment constituïda de qualsevol país pot comprar una propietat a Espanya. Això sí, depenent del país, pot haver limitacions que depenen de les autoritats del país de l'inversor, per exemple pel que fa a exportar fons (Xina, Marroc, Índia, etc.), o controls més extensius pel que fa a anti-blanqueig i origen dels fons (paradisos fiscals, etc.). Aquestes complicacions poden a efectes pràctics dificultar les operacions. En aquests casos les solucions es buscaran a mida, depenent de les particularitats de cada cas.

2. Què és el NIE i com el puc obtenir?
El NIE és simplement un número d'identificació d'un estranger a Espanya, no té res a veure amb la residència.
Tots els compradors que no tenen la nacionalitat espanyola l'hauran d'obtenir, tant europeus, com no-europeus; i tant persones físiques com a empreses. Les persones físiques el poden obtenir de tres maneres diferents:
• A través del consolat d'Espanya al seu país d'origen.
• Personalment al municipi on estigui situat l'objecte de compra (ull: en alguns llocs, com Barcelona, cal demanar cita prèvia).
• Per poder notarial que el client pot donar als seus advocats o a qualsevol tercer de la seva confiança.
Les empreses estrangeres poden obtenir el NIE/NIF a Hisenda.

3. He d'estar present en les diferents fases de la compra?
No. Els compradors poden signar un poder notarial a Espanya (la solució més fàcil) o a través d'un procediment de legalització al país d'origen a favor dels seus advocats o qualsevol altra persona de la seva confiança.

4. Necessito un compte bancari a Espanya?
Sí. La forma més còmoda de pagar el preu final de la compravenda és mitjançant un xec bancari emès per un banc espanyol. No serveixen xecs emesos a l'estranger i no és recomanable fer una transferència directa al venedor abans d'haver obtingut la titularitat. D'altra banda el venedor no voldrà signar la venda fins que hagi cobrat. A més, tots els subministraments, quotes de comunitat, impostos, etc. seran pagats per domiciliacions al compte del client i només valen comptes nacionals.

5. Quina documentació he d'aportar per obrir el compte i importar fons?
Si es tracta de persones físiques europees i de països occidentals "de confiança" com poden ser els EUA, Canadà, Suïssa, etc., la majoria dels bancs obren els comptes simplement amb el passaport. El NIE no és necessari. En altres casos, per obrir el compte i rebre fons cal presentar documentació traduïda i postil·lada sobre l'origen dels fons (declaracions d'impostos, extractes de comptes, contractes de treball, etc.).

El procediment depèn del país d'origen dels clients i del banc. Fins i tot les diferents oficines del mateix banc poden tenir criteris diferents pel que fa als requisits necessaris. És important tenir en compte que tots els bancs tenen l'obligació de conèixer als seus clients en persona, i és l'únic tràmit en tot el procediment de compravenda que no es pot fer per poder. El client s’ha de presentar al banc en persona una vegada, i a partir de llavors, tota la resta es pot fer per poders.

Tenir un compte obert no vol dir que es poden importar els fons a Espanya sense problema. Persones físiques europees i de països occidentals de confiança ho podran fer sense cap problema, normalment n'hi ha prou una entrevista amb el banc o una carta en la qual el client expliqui a què es dedica, com ha guanyat els seus diners, etc.

6. Puc obtenir finançament a Espanya?
En principi sí. Els requisits varien depenent del banc i de l'origen dels clients, però generalment els no-residents poden tenir un finançament d'aproximadament el 65% de la taxació (o preu de compravenda si és més baix que la taxació), amb un màxim de 25 anys, sempre que la quota mensual no superi el 30% dels seus ingressos lliures que pugui demostrar. Els interessos solen oscil·lar entre Euríbor + 3,5% i + 4,5%.

7. És millor comprar en nom propi o constituir una empresa?
Depèn de diversos factors:
• País d'origen i estructura preexistent del client
• Valor de la inversió
• Edat i altres característiques del client
• Ús previst de la propietat
• Tipus de propietat (habitatge / local - nou / per renovar)
Si es compra un únic habitatge per a ús personal o fins i tot per llogar, normalment no val la pena constituir una societat, sinó comprar directament a nom propi. Si l'objectiu és fer veritables negocis amb propietats, o bé si el valor de la inversió és molt alt, pot ser avantatjós constituir una societat o utilitzar alguna altra fórmula d'inversió.

8. Quines despeses he de pagar en el moment de la compra?
Les despeses en el moment de la compra són els mateixos tant per a compradors estrangers com per a compradors nacionals, i en total són un 12% (o si es compra un pis nou al constructor, fins a un 14%) del preu.

9. Com preparo i quant costa la transmissió per “mortis causa”?
Els impostos aplicables seran els que estiguin vigents en el moment de la defunció del propietari (i per això, amb compradors joves no és un tema molt crític). De qualsevol manera l'impost de successions sobre propietats a Espanya sempre es paga a Espanya, encara que l'hereu normalment pagui els seus impostos en un país diferent. L'impost dels hereus no-residents és força alt en aquests moments (en el pitjor dels casos pot arribar fins a un 30% del valor de la propietat) perquè no poden beneficiar-se de cap rebaixa o deducció de les que apliquen les Comunitats Autònomes, sinó que paguen segons els tipus impositius de l'Estat.

10. Quins són els passos una vegada un comprador estranger hagi decidit comprar una propietat a Espanya?
Aquesta pregunta sol arribar un divendres a la tarda a les 5 per part d'un comprador d'algun país molt llunyà, que per fi ha trobat el pis que vol comprar i al dia següent torna al seu país. No té NIE, ni compte bancari, ni ha signat poders, i les arres s'han de signar, és clar, aquesta mateixa tarda ... El procediment ideal per evitar retards i complicacions en el tancament de l'operació, seria contractar un advocat, signar poders i obrir un compte bancari un cop siguin aquí visitant pisos. Amb aquests preparatius que no li costen res al client, un cop el comprador identifiqui l'objecte de compra, es podrà tancar l'operació encara que el client no pugui estar present.

11. Què!? Haig de pagar les arres directament al venedor!?
Doncs sí, això és l'habitual a Espanya ... Ja que en gairebé cap altre país es paguen les arres al venedor sense més (s'utilitzen dipositaris, notaris, etc.), explicar aquesta pràctica a la part compradora sol ser una mica complicat. En casos extrems en els quals realment hi ha un risc real per a la part compradora de perdre les arres (el venedor és per exemple una companyia insolvent) o bé el comprador simplement es nega rotundament a pagar les arres al venedor, hi ha moltes solucions que es poden presentar per no perdre l'operació. Cada cas és diferent i les solucions depenen de la postura de les parts i de les característiques de l'operació en general.

12. Puc obtenir la residència si compro un pis de més de 500.000€?
Sí. Invertint com a mínim 500.000 € en immobles a Espanya, els extracomunitaris poden obtenir un visat de residència d'inversor al consolat espanyol del país d'origen i posteriorment una autorització de residència d'inversor. El terme col·loquial "Golden Visa" se sol utilitzar per referir-se tant al visat inicial com a l'autorització de residència consecutiva.

13. Hi ha algun requisit especial per obtenir la residència per inversió en immobles?
L'immoble haurà d'estar lliure de càrregues o gravàmens pel que fa a la inversió de 500.000 €, l'excés podrà estar gravat.
S'ha d'acreditar la inversió mitjançant certificació amb informació continuada de domini i càrregues del Registre de la Propietat. A més, cal que el sol·licitant acrediti tenir mitjans econòmics per a la seva manutenció i la manca d'antecedents penals i malalties que afecten la salut pública.

14. Poden ser locals o per exemple 2 pisos de 250.000€?
Sí. Compte tot tipus de béns immobles i poden ser un o diversos, sempre que la inversió total sigui d'almenys 500.000 €.

15. Els 500.000€ són per persona o per família?
El sol·licitant ha d'haver invertit almenys 500.000 € en un o diversos immobles registrats al seu nom. És a dir, la inversió mínima es compta per persona i no es permet sumar les inversions de diverses persones, ni tan sols familiars,
per arribar als 500.000 €. D'altra banda, el sol·licitant principal pot demanar un visat i una autorització de residència per al seu cònjuge i/o fills menors d'edat, que estaran subjectes al mateix règim que l'inversor. Amb excepció de la inversió, els familiars han de complir amb els mateixos requisits que el sol·licitant inversor. En aquest cas també serà necessari acreditar el vincle familiar mitjançant els certificats de matrimoni i/o naixement corresponents.

16. Puc treballar a Espanya amb la residència d’inversor?
El visat inicial no permet treballar però la residència d'inversor, un cop concedida, autoritza a treballar.

17. Quines són les principals diferències entre la residència no lucrativa i la residència d’inversor?
L'autorització de residència no lucrativa en règim comú obliga al titular a romandre en territori espanyol almenys sis mesos per any de vigència de l'autorització sota pena d'extinció de la mateixa, la qual cosa significa que a la pràctica s'ha de convertir en resident fiscal a Espanya per poder renovar l'autorització de residència.
En el cas de l'inversor, ni el visat ni l'autorització de residència estableix un temps mínim de permanència en territori espanyol, amb la qual cosa té l'opció d'absentar-se d'Espanya durant més de 183 dies i així evitar convertir-se en resident fiscal.
El permís de residència no lucrativa no permet treballar, però l'autorització de residència d'inversor sí que ho permet (el visat no). Finalment, la tramitació del visat i l'autorització de residència d'inversor és més àgil, havent-se establert legalment terminis de resolució més breus.

18. Com sol·licito la residència? Després la podré renovar?
Inicialment tots els inversors que vulguin accedir a aquest règim han de tramitar el visat d'inversor al consolat d'Espanya al seu país d'origen. Aquest visat té un any de vigència i permet viatjar a Espanya tantes vegades com es vulgui.
Un cop l'inversor i la seva família hagin entrat a Espanya amb aquest visat es pot tramitar, opcionalment, una autorització de residència d'inversor. Aquesta autorització de residència substitueix el visat i té una vigència de dos anys.
En el cas del visat, aquest es podrà renovar al consolat d'Espanya, mentre que l'autorització de residència es renova a Espanya per períodes de dos anys.
El requisit essencial per poder renovar tant el visat com l'autorització de residència és mantenir la inversió inicial o haver substituït per una nova inversió d'almenys 500.000 €.

19. La Llei de la “Golden visa” és aplicable a totes les nacionalitats?
Sí, la llei no distingeix entre nacionalitats. No obstant això, a causa de la reglamentació nacional dels països o interpretacions legals i pràctiques consulars, en la pràctica pot resultar més difícil en uns països que en altres obtenir el visat inicial d'inversor.

20. Podré obtenir algun dia l’autorització de residència de llarga durada (anterior “residència permanent”) i la nacionalitat?
Sí, si el titular de l'autorització de residència d'inversor resideix efectivament a Espanya durant cinc anys consecutius (no està obligat a fer-ho), pot obtenir l'autorització de residència de llarga durada. Per a això també haurà d'acreditar estar al dia de totes les seves obligacions fiscals a Espanya. Després d'haver residit efectivament a Espanya durant el temps legalment establert (com a regla general 10 anys) de forma regular i ininterrompuda, pot sol·licitar la nacionalitat.

21. Puc llogar el meu pis per dies o per setmanes a turistes?
Les regles varien entre comunitats i municipis, però per exemple a Barcelona si es lloga el pis per diversos terminis inferiors a 1 mes dins del termini d'un any, es necessita un permís de l'Ajuntament per fer-ho. De moment l'Ajuntament de Barcelona no concedeix noves llicències, però si es compra un habitatge amb una llicència existent, el comprador podrà seguir amb l'activitat.