L’ARRENDAMENT D'UN HABITATGE. EL CONTRACTE
El propietari/arrendador cedeix a l’arrendatari/llogater l’ús i gaudi de l’habitatge perquè se'n beneficiï per un temps determinat mitjançant el pagament d’una renda convinguda. Perquè el contracte sigui vàlid es necessita el consentiment de l’arrendador i l’arrendatari, l’habitatge existeixi i fixar la causa del contracte i el motiu determinant que dur les parts a celebrar-lo.
El contracte d’arrendament pot ser oral o per escrit.
La informació mínima d’una oferta d’arrendament ha de contenir les dades següents:
- La descripció i les condicions físiques de l’habitatge, amb la indicació de la superfície útil i dels serveis, les instal·lacions i els subministraments d’aquest.
- El preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis accessoris i les altres quantitats que siguin assumides pels arrendataris, tot indicant la periodicitat de la liquidació.
- El termini de l’arrendament.
- La forma d’actualització del preu al llarg del termini de l’arrendament.
- La fiança i les altres garanties que s’exigeixen als arrendataris.
NORMATIVA QUE REGEIX EN ELS CONTRACTES DE LLOGUER
Llei 29/1994, d’arrendaments urbans, LAU.
Llei 18/2007, del dret a l’habitatge.
Llei 24/2015, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica.
Llei 11/2020, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge.
No és obligatori inscriure un habitatge de lloguer en el Registre de la Propietat. (Llei 4/2013)
LA CÈDULA D’HABITABILITAT Decret 141/2012, de regulació de les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i de la cèdula d’habitabilitat
L’API s’encarregarà que el propietari tingui la cèdula d’habitabilitat per assegurar que l’habitatge és apte per a ésser destinat a residència. La cèdula d’habitabilitat acredita que l’habitatge compleix les condicions de qualitat.
La cèdula d’habitabilitat és imprescindible per a contractar els serveis a les empreses subministradores: energia elèctrica, aigua, gas, telecomunicacions...
EL CERTIFICAT D’EFICIÈNCIA ENERGÈTICA Real Decret 235/2013, pel qual s'aprova el procediment bàsic per la certificació de l'eficiència energètica dels edificis
Des de l’1 de juny de 2013, per poder arrendar o vendre un habitatge, és necessari disposar d’un certificat d’eficiència energètica (excepte en immobles amb una superfície útil inferior a 50 m2).
La certificació d'eficiència energètica proporciona informació útil a l’usuari final sobre el comportament energètic de l’edifici o habitatge que vol comprar o llogar. Alhora, també serveix per oferir opcions a l’usuari de com millorar-ne l’eficiència energètica, mitjançant les recomanacions presents en els certificats d’eficiència energètica d’edificis existents.
Enllaç a l’Institut Català d’Energia (ICAEN) http://icaen.gencat.cat/ca/energia/usos_energia/edificis/certificacio/
DURADA DEL CONTRACTE D'ARRENDAMENT
La que pactin lliurement propietari i llogater. En general es fixa en un any. Si el termini pactat és inferior a cinc anys, és obligatori que el lloguer es prolongui cada any fins arribar a un mínim de cinc.
Si la propietat és una persona jurídica el termini serà de 7 anys. Aquestes pròrrogues anuals es produeixen de forma automàtica. Llei 4/2013, 4 de juny, mesures flexibilització i foment del mercat del lloguer_Reforma LAU
Disposar d’una assegurança d'impagament de lloguers és una bona solució per als propietaris.
LA FIANÇA. La garantia o aval
La Fiança és obligatòria i equival a una mensualitat de la renda. Als arrendaments per un ús diferent del d’habitatge, la Fiança és de dues mensualitats.
També es poden pactar garanties addicionals que en cap cas poden superar dues mensualitats de la renta.
És obligatori dipositar la Fiança a l’INCASOL
Llei 13/1996, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge i Decret 147/1997, de regulació Registre de Fiances dels contractes de lloguer finques urbanes i dipòsit de Fiances
LA GARANTIA O AVAL
Es pot sol·licitar a l'inquilí que busqui una persona solvent perquè sigui el seu fiador solidari o avalador. Aquesta garantia no implica el desemborsament per l'inquilí o el seu fiador de cap quantitat en metàl·lic a la signatura del contracte. Permet al propietari que, en cas d'impagament de la renda, pugui reclamar a tots dos els deutes pendents.
EL PAGAMENT DE LA RENDA I ACTUALITZACIÓ
Si no es diu el contrari, s’haurà d’abonar mensualment, durant els set primers dies de cada mes.
En general s’acostuma a posar l’IPC. Pels habitatge posteriors a l’1 d’abril de 2015 i no es fixa l’índex per revisar la renda, caldrà acudir al nou IGC, que publica cada mes l’Institut Nacional d’Estadística.
Cal lliurar un rebut pel pagament llevat que l’arrendatari pagui mitjançant procediments que acreditin el pagament. L’arrendador pot actualitzar la renda cada any durant la vigència del contracte d’acord amb el (IPC) o (IGC)
QUÈ ÉS L’IPC?
L'IPC és l'Índex de Preus al Consum, es mesura tots els mesos i serveix per calcular la inflació. La inflació és l'augment generalitzat i sostingut de tots els béns i serveis. Tots els països tenen una cistella, en ella es troben tots els béns i serveis més consumits pels seus habitants.
Aquest índex s'utilitza per mesurar l'impacte de les variacions en els preus en l'augment de cost de vida. Per a això selecciona productes concrets, que s'assemblen a el consum de la una família, com poden ser determinats comestibles, calçat i tèxtil, carburants, transports, serveis ... i realitza un seguiment dels seus preus durant un temps delimitat i concret, que sol ser trimestral i anual.
QUÈ ÉS L’IGC?
Segons la Llei 2/2015, de 30 de març, de desindexació de l'economia espanyola (BOE 2015.03.31), l'INE és responsable del càlcul i publicació mensual de l'Índex de garantia de competitivitat (IGC).
Aquest índex estableix una taxa de revisió de preus consistent amb la recuperació de competitivitat enfront de la zona euro. Aquesta taxa serà igual a la de l'índex de preus al Consum Harmonitzat (IPCH) de la UEM almenys una part de la pèrdua de competitivitat acumulada per Espanya des de 1999. Quan la taxa de variació d'aquest índex se situï per sota de 0 per cent, es prendrà aquest valor com a referència, el que equivaldria a l'aplicació de la regla de no revisió. Quan la taxa de variació d'aquest índex superi l'objectiu a mitjà termini d'inflació anual del Banc Central Europeu (2 per cent), s'ha de prendre aquest valor com a referència. D'aquesta manera, s'assegura que els contractes als quals s'apliqui aquest nou índex contribueixin a garantir el manteniment de la competitivitat de l'economia en el mitjà termini.
Amb l’entrada en vigor del Decret llei 11/2020, des del 22/11/2020 els preus del lloguer estan regulats a més de 60 municipis de Catalunya. Per tant, el preu del nou contracte no podrà superar el preu de l’anterior contracte. Pots consultar com funciona la regulació a la nostra guia. Pot ser molt útil haver consultat prèviament l’índex de preus de lloguer publicat per la Generalitat i fer-lo constar si la que ens demanen està per sobre de la mitja de la zona.
Enllaç a l’Institut nacional estadística, INE https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/categoria.htm?c=Estadistica_P&cid=1254735570688
L’ÍNDEX DE REFERÈNCIA DEL PREU DEL LLOGUER
És un indicador de consulta pública amb caràcter informatiu que permet conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge ubicat en una zona i amb unes característiques definides per qui fa la consulta, a l’hora que orienta sobre el preu mínim i el preu màxim que aquest mateix habitatge pot arribar a tenir.
Consulta l'índex de referència: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/
El Govern te oberta una línia de subvencions per al pagament del lloguer en règim de concurrència competitiva, per facilitar l'accés i la permanència en un habitatge en règim de lloguer a sectors de població en risc d'exclusió social. A persones que siguin titulars d'un contracte de lloguer que constitueixi el seu domicili habitual i permanent al territori de Catalunya i compleixin els requisits de la convocatòria.
DETERMINACIÓ DE LA RENDA INICIAL DEL LLOGUER
En els contractes d'arrendament d'habitatge que es concloguin en una àrea amb mercat d'habitatge tens (60 municipis de Catalunya, dels quals 7 de Girona) i estiguin compresos en l'àmbit d'aplicació d'aquesta llei, la renda pactada a l'inici del contracte resta subjecta a les condicions següents:
a) No pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.
b) No pot ultrapassar la renda consignada en el darrer contracte d'arrendament, actualitzada en tot cas d'acord amb l'índex de garantia de competitivitat, aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de celebració del contracte d'arrendament anterior i la data de celebració del nou contracte, si l'habitatge afectat ha estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l'entrada en vigor d'aquesta llei.
QUÈ HA DE CONSTAR EN EL REBUT DE LA RENDA?
Hi ha de constar desglossades les quantitats que s’han abonat pels diferents conceptes: renda, comunitat de propietaris, IBI, consums, etc.
LES DESPESES DE L'HABITATGE
Al contracte s’hi pot pactar que l’arrendatari assumeixi determinades despeses de l’habitatge, com les quotes ordinàries de la comunitat de propietaris, el manteniment de l’immoble o els serveis, impostos i càrregues que no puguin ser imputats individualment.
Al contracte cal haver indicat l’import anual d’aquestes despeses.
ELS IMPOSTOS A PAGAR
El lloguer de finques urbanes està subjecte a l’impost sobre les transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.
El pagament correspon a l’arrendatari. El termini per pagar i presentar l’autoliquidació és d’un mes, comptant des de la data de la signatura del contracte.
TERMINI DE L'ARRENDADOR PER AVISAR QUE VOL FINALITZAR EL CONTRACTE
L’arrendador ha d’informar a l’arrendatari que vol finalitzar el seu contracte amb un mes de termini. En cas que no ho faci, l’arrendatari veurà automàticament prorrogat el seu contracte pel període d’1 any amb condicions idèntiques, i en cap cas podrà contemplar-se un augment de la renda.
Des del 6 de març de 2021, en els contractes signats a partir del 6 de març de 2019, ja no val amb comunicar amb 30 dies d'antelació a l'arrendador la no renovació.
ELS HONORARIS PROFESSIONALS I SERVEIS
Els honoraris poden ser entre una mensualitat de lloguer o un percentatge de l’anualitat del lloguer i poden incloure l’elaboració del contracte. Cal aplicar-hi l’IVA corresponen.
Els honoraris van a càrrec de l’arrendatari/a quan es tracta d’una persona física. D’ençà de l’entrada en vigor del RDL 7/2019, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, els honoraris van a càrrec de l'arrendador/a sempre i quan aquesta sigui una persona jurídica, és a dir, una empresa o societat.
CONTRACTES D'ARRENDAMENT NO SUBJECTES A IVA.
La Llei 22/2013 de 23 de desembre, de Pressupostos Generals de l’Estat pel 2014 que incorporar, diverses novetats en l’àmbit tributari i la Llei 2/2014, del 27 de gener, de mesures fiscals, administratives, financeres i del sector públic.
L’article 123 de la Llei 2/2014, del 27 de gener, de mesures fiscals, administratives, financeres i del sector públic, modifica el tipus de gravamen de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) aplicable a Catalunya, a partir del dia 1 de febrer de 2014, per a la constitució d’arrendaments no subjectes a IVA.
L’obligació del pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats és en vigor i per tant, d’obligat compliment, des del dia 31 de gener del 2014. (art. 123 de la Llei).
A tenir en compte. El subjecte passiu de l’impost és l’arrendatari, però si el propietari ha percebut el primer pagament de la renda (normalment, a la signatura del contracte) sense haver exigit la justificació d’haver satisfet l’impost, serà responsable SUBSIDIARI del seu pagament el propietari. Per tant, des de l’Assessoria Jurídica del Col·legi recomanen que, en el moment de la signatura del contracte, la part arrendatària faci lliurament i pagui la quantitat resultant de l’impost i ja ens ocuparem nosaltres del seu ingrés en temps i forma.
Termini màxim. La presentació de l’autoliquidació i del pagament és d´un mes a contar des de la data del contracte (si es passa el termini, hi hauran sancions més interessos de demora). El model de pagament és el bàsic i conegut 600, linkat cap al web.
Tipus aplicable. Un 0,5% pels contractes celebrats a partir de l’1 de gener del 2015. Sautoliquida amb el model 600 (tarifa AUR).
Càlcul. La base imposable es calcula pel còmput de la renda global tenint en compta la durada contractual.
Atenció: hi ha una exempció aplicable als arrendaments d’habitatges per a ús estable i permanent (als quals fa referència l’article 2 de la Llei d’arrendaments urbans) subscrits entre el 19.12.2018 i el 24.01.2019, i a partir del 06.03.2019 (codi d’exempció 145).
EXEMPLE :
Una renda mensual de 500,00 euros amb durada de tres anys.
Base imposable ... 18.000,00 euros - ITP i AJD 2014 (0,5%) ... 90,00 euros.
Nota. Quan no es regula la durada, es computarà la base imposable com si fos de 6 anys.
Avalador. En cas que el contracte d’arrendament vagi acompanyat de la garantia d'un avalador, la tributació serà la següent:
Tipus impositiu del 0,50% (a partir de l'any 2015), a càrrec de l'arrendatari de l'immoble (Codi AUR).
Tipus impositiu de l'1% corresponent als drets reals de garantia, a càrrec del propietari de l'immoble (Codi DRG).