Los municipios gerundenses con el mercado de la vivienda tensionado acumulan más población, menos contratos de alquiler, precios más altos y una producción de obra nueva insuficiente para absorber la demanda. Esta es una de las principales conclusiones del análisis presentado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Girona, que ha estudiado la evolución de la demografía, la construcción, el alquiler y la compraventa en ocho municipios gerundenses (Banyoles, Caldes de Malavella, Figueres, Girona, Olot, Salt, Calonge i Sant Antoni y Tossa de Mar).
El estudio, elaborado a partir de datos de la Generalitat de Catalunya y del Instituto Nacional de Estadística, entre otros, compara la evolución del mercado entre 2016 y 2025. La fotografía que se desprende es clara: el padrón crece en todos los municipios analizados, pero la construcción de vivienda nueva no avanza al mismo ritmo y el alquiler pierde operaciones en casi todos los casos.
El presidente del Colegio API de Girona, Joan Company, ha defendido que la vivienda debe analizarse desde una escala local, porque “el mercado es muy local” y la realidad de un municipio como Banyoles u Olot no es comparable con la de un municipio de la Costa Brava, donde tienen más peso la segunda residencia y la compra por parte de extranjeros. Company ha remarcado que el colegio quiere aportar propuestas “a partir de datos objetivos” y no quedarse únicamente en la crítica a las políticas de vivienda.
El alquiler es el mercado donde la tensión se percibe con más fuerza. En Banyoles, el precio medio ha crecido un 59,5% en diez años y alcanza los 680,68 euros mensuales, mientras que el número de contratos baja un 17,28%. En Caldes de Malavella los contratos se reducen un 55,14%, hasta los 48 en 2025, y el alquiler medio se sitúa en 802,7 euros. En Figueres, el alquiler medio es el más bajo de la muestra, con 580,73 euros, pero también ha subido un 37,5% desde 2016 y los contratos han caído un 43,72%. En Girona, el precio medio del alquiler alcanza los 816,03 euros, con un incremento del 45,46%, mientras que los contratos bajan un 30,21%. La capital ha pasado de 3.735 contratos en 2021 a 2.185 en 2025.
Àlex Rovira, responsable de comunicación del Colegio API de Girona, ha situado el origen del problema en la falta de oferta. Explica que el incremento de precios “no es el origen del problema”, sino una consecuencia de un mercado con poca disponibilidad y mucha demanda. Company también ha apuntado dos factores que reducen la rotación: los inquilinos alargan más los contratos porque tienen dificultades para encontrar otro piso, y una parte de los propietarios opta por retirar viviendas del alquiler o llevarlas a la venta por la sensación de inseguridad jurídica.
En la compraventa, el análisis apunta a un cambio de fase en Girona. Después del impulso de los últimos años, el mercado mantiene un volumen alto de actividad, pero ya muestra señales de estabilización. En la capital, las operaciones pasan de 1.271 en 2024 a 1.326 en 2025, mientras que el precio total medio baja de 235.525 a 226.794 euros. Rovira sitúa esta evolución en una normalización del mercado después del pico de operaciones registrado entre 2021 y mediados de 2025. La compraventa continúa fuerte, pero ya no crece con la intensidad de los años posteriores a la pandemia.
El análisis también pone el foco en la construcción, donde Salt es uno de los casos más descompensados. El municipio ha ganado una media de 578 empadronados anuales, pero solo registra una media de 9 viviendas iniciadas al año y 14 terminadas entre 2016 y 2025. En Figueres, con una media de 426 nuevos empadronados anuales, la producción también es baja: 25 viviendas iniciadas y 27 terminadas de media anual. En 2023, la ciudad solo inició dos viviendas.
Girona suma una media de 1.122 empadronados anuales, mientras que la media de viviendas iniciadas es de 182 y la de terminadas de 161. El API interpreta estas cifras como el resultado de un déficit estructural acumulado durante años, especialmente en el periodo en el que prácticamente no se construyó vivienda nueva. En cambio, Olot muestra una cierta reactivación de la obra nueva. El municipio inició 141 viviendas en 2025, por encima de la media de los últimos diez años, situada en 78. Aun así, también es uno de los municipios donde más se ha encarecido la compraventa, a causa de la inyección de obra nueva en el mercado. El precio total medio ha crecido un 87,71%, hasta los 161.582 euros, y el alquiler ha subido un 54,2%.
La Costa Brava presenta una dinámica propia. En Calonge i Sant Antoni, el precio total medio de compraventa ha subido un 84,7%, hasta los 337.602 euros, y el alquiler medio alcanza los 762,9 euros. En Tossa de Mar, el alquiler se sitúa en 692,7 euros y es el único municipio de la muestra que gana contratos si se compara con 2016, con un incremento del 13,51%, aunque también pierde si la comparación se hace con los años de mayor actividad.
El análisis también compara la evolución de los precios con el IPC acumulado entre 2016 y 2025, situado alrededor del 30%. Con este criterio, Figueres es el único de los ocho municipios estudiados donde el precio total medio de compraventa crece por debajo del coste de la vida, con un incremento del 28,8%.
La lectura de fondo del API Girona es que la tensión de la vivienda no se explica solo por el alquiler ni únicamente por los precios. El problema combina crecimiento de población, poca construcción, menos contratos de alquiler, encarecimiento sostenido y una compraventa que da señales de haber tocado techo.
