Col·legis i associació d'agents immobiliaris

Preguntas mas frecuentes

Cómo puedo saber que un agente inmobiliario es un agente aicat con todas las garantías?

Entrando a la llanura web de la Agencia de la Vivienda de Cataluña de la Generalitat de Cataluña y comprobando si su Agente figura como Agente Registrado, AICAT. www.agenciahabitatge.cat

Qué puedo hacer si tengo la oportunidad de comprar una finca a muy buen precio, pero por debajo del llamado valor fiscal, (CATASTRAL+COEFICIENTE DEL MUNICIPIO)?

En principio, no perder la oportunidad pero siendo consciente que es muy probable que Economía y Finanzas de la Generalitat nos haga llegar, en disconformidad, una declaración "paralela" y entonces habrá que hacer una tasación pericial contradictoria y defender nuestros intereses, incluso yendo a la vía jurisdiccional contenciosa-administrativa.

Si tengo un inmueble alquilado y el banco ejecuta el crédito hipotecario, por carencia de pago de las amortizaciones, se estingue el arrendamiento un golpe hecha la adjudicación en subasta a tercera persona o a la misma entidad bancaria?

No, si el contrato es legítimo y no se trata en ningún caso de contrato simulado y el arrendatario o el propietario deudor, pendiente el proceso de ejecución y siempre antes de la subasta, presenta la documentación acreditativa. Entonces el Juez lo declarará válido a todos los efectos e incluirá en el edicto de la subasta, la información de la existencia de la carga. Si hablamos de vivienda habitual, y con el estado normativo actual de la LAU, la duración será hasta que se cumplan los 5 años obligatorios.

Conceptualmente, cuál es la diferencia entre una prometida de compraventa y un contrato de compraventa?

La prometida es un contrato pre paratori o pre contrato y el contrato de compraventa es ya compraventa con obligaciones y deberes por ambas partes a la haber acuerdo sobre la cosa y el precio y a falta, sólo, de su consumación *mitjancant el otorgamiento de la escritura pública.

Cuáles son las diferentes modalidades de las arras?

1.- CONFIRMATÒRIAS. Dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración.

2.- PENALES. Su finalidad es establecer una garantía del cumplimiento del contrato, *mitjancant su perdida o devolución doblada, pero no es permitido desistir del contrato.

3.- PENITENCIALES o de DEJACIÓN. Es el medio lícito de desistir las partes del contrato, mediante la perdida (el comprador) o restitución doblada (vendedor). Arte. 1454 Código Civil, de carácter excepcional y de interpretación restrictiva y por lo tanto, si el redactado no es bastante claro, se considerarán por defecto como arras confirmatòrias, a tipo de pago por anticipado del precio.

Si tengo un inmueble y quiero encomendar su gestión de alquiler o de venta a un agente inmobiliario, tengo que firmar la Nota de Encargo?

Sí, obligatoria e ineludiblemente por expreso mandato de la Ley de la Vivienda y también en interés del mismo propietario que disfrutará de la seguridad jurídica que le proporciona el contrato escrito.

Si un Agente Inmobiliario, comercializa o hace publicidad de cualquier inmueble sin tener previamente firmada la nota de encargo con el propietario, se podrá considerar infracción grave que está tipificada con multa de 9.001 hasta 90.000 euros.

En el alquiler de una plaza de parking, tengo que constituir la Fianza legal?

Sí y por importe de dos mensualidades de la renta pactada.

Si soy locatario y a la finalización del contrato el propietario arrendador no me devuelve la Fianza ni la liquida de ninguna forma, qué puedo hacer?

Requerir por escrito al propietario porque lo haga dentro los plazos legales, (transcurridos 30 días tendrá que pagar intereses legales), y, si incumple, denunciar la situación a la Agencia Catalana de Consumo o a la Secretaría de Vivienda de la Generalitat de Cataluña y, en todo caso, reclamar su importe por via judicial.

Si he comprado una vivienda y dentro de los plazos de garantía de la *LOE aparecen patologías y defectos de la construcción, qué puedo hacer?

Notificarlo de forma fehaciente a todos los intervinientes, (burofax con acuso de recepción), el promotor, la emprendida constructora y los técnicos, Arquitecto superior y Aparejador y si no se obtiene una respuesta de inmediata reparación a coste zero, contratar un Abogado de confianza y encargar una peritación de valoración de los daños por parte de un verdadero especialista y entonces ir a la vía judicial, pidiendo la emparamiento de los Tribunales.

Tengo un inmueble alquilado y el arrendatario hace tiempo que no paga la renta y ni tanto sólo coge mis llamadas telefónicas, puedo cambiar la cerradura aprovechando que se encuentra fuera del inmueble?

No. En ningún caso. Se podría cometer un ilícito penalti. El domicilio habitual de las personas se inviolable y entonces el aconsejable se reclamar por los procedimientos normales, el denomínate juicio de desahucio.

Soy propietario de un inmueble al 100% y que a la vez constituye el domicilio familiar de mi mujer e hijos. Me lo puedo vender yo a solas, sin el consentimiento de mi cónyuge?

No, al tratarse de domicilio familiar, hará falta el consentimiento del cónyuge. Por lo tanto si se engaña al Notario a la hora de escriturar con información falsa o inexacta, la parte perjudicada podrá anular la compraventa.

Para hacer una reclamación por impago de rentas en materia de arrendamientos, tengo que esperar a tener una segunda mensualidad impagada?

No, el Tribunal Supremo ha dejado muy claro que la acción de reclamación de rentas nace desde que se produce el primer impago.

Como propietario y en un alquiler de local de negocio, tengo que consentir que el arrendatario, de manera sistemática, pague tarde y mal?

No, el pago fuera de plazo, habitual o sistemático es motivo de resolución contractual por carencia de buen cumplimiento de las obligaciones contractuales.

Las 21 preguntas que siempre plantean los compradores extranjeros i como contestarlos

1. ¿Cuáles son los requisitos para poder comprar una propiedad en España?
No hay limitaciones, en principio cualquier persona física o sociedad legalmente constituida de cualquier país puede comprar una propiedad en España. Eso sí, dependiendo del país, puede haber limitaciones que dependen de las autoridades
del país del inversor, por ejemplo en cuanto a exportar fondos (China, Marruecos, India, etc.), o controles más extensivos en cuanto a anti-blanqueo y origen de los fondos (paraísos fiscales, etc.). Estas complicaciones pueden a efectos prácticos dificultar las operaciones. En estos casos las soluciones se buscarán a medida, dependiendo de las particularidades de cada caso.

2. ¿Qué es el NIE y cómo lo puedo obtener?
El NIE es simplemente un número de identificación de un extranjero en España, no tiene nada que ver con la residencia.
Todos los compradores que no tienen la nacionalidad española lo tendrán que obtener, tanto europeos, como no-europeos; y tanto personas físicas como empresas. Las personas físicas pueden obtenerlo de tres formas diferentes:
• A través del consulado de España en su país de origen.
• Personalmente en el municipio donde esté situado el objeto de compra (ojo: en algunos sitios, como Barcelona, hay que pedir cita previa).
• Por poder notarial que el cliente puede dar a sus abogados o a cualquier tercero de su confianza.
Las empresas extranjeras pueden obtener el NIE/NIF en Hacienda.

3. ¿Tengo que estar presente en las diferentes fases de la compra?
No. Los compradores pueden firmar un poder notarial en España (la solución más fácil) o a través de un procedimiento de legalización en el país de origen a favor de sus abogados o cualquier otra persona de su confianza.

4. ¿Necesito una cuenta bancaria en España?
Sí. La forma más cómoda de pagar el precio final de la compraventa es mediante un cheque bancario emitido por un banco español. No sirven cheques emitidos en el extranjero y no es recomendable hacer una transferencia directa al vendedor antes de haber obtenido la titularidad. Por otro lado el vendedor no querrá firmar la venta hasta que haya cobrado. Además, todos los suministros, cuotas de comunidad, impuestos, etc. serán pagados por domiciliaciones a la cuenta del cliente y sólo valen cuentas nacionales.

5. ¿Qué documentación tengo que aportar para abrir la cuenta e importar fondos?
Si se trata de personas físicas europeas y de países occidentales “de confianza” como pueden ser EEUU, Canadá, Suiza,
etc., la mayoría de los bancos abren las cuentas simplemente con el pasaporte. El NIE no es necesario. En otros casos, para abrir la cuenta y recibir fondos es necesario presentar documentación traducida y apostillada sobre el origen de los fondos (declaraciones de impuestos, extractos de cuentas, contratos de trabajo, etc.).

El procedimiento depende del país de origen de los clientes y del banco. Incluso las diferentes oficinas del mismo banco pueden tener criterios diferentes en cuanto a los requisitos necesarios. Es importante tener en cuenta que todos los bancos tienen la obligación de conocer a sus clientes en persona, y es el único trámite en todo el procedimiento de compraventa que no se puede hacer por poder. El cliente tiene que presentarse en el banco en persona una vez, y a partir de entonces, todo el resto se puede hacer por poderes.
Tener una cuenta abierta no significa que se pueden importar los fondos a España sin problema. Personas físicas europeas y de países occidentales de confianza lo podrán hacer sin mayor complicación, normalmente basta una entrevista con el banco o una carta en la cual el cliente explique a qué se dedica, cómo ha ganado su dinero, etc.

6. ¿Puedo obtener financiación en España?
En principio sí. Los requisitos varían dependiendo del banco y del origen de los clientes, pero generalmente los no-residentes pueden tener una financiación de aproximadamente el 65% de la tasación (o precio de compraventa si es más bajo
que la tasación), con un máximo de 25 años, siempre y cuando la cuota mensual no supere el 30% de sus ingresos libres que pueda demostrar. Los intereses suelen oscilar entre Euribor + 3,5% y + 4,5%.

7. ¿Es mejor comprar a nombre propio o constituir una empresa?
Depende de varios factores:
• País de origen y estructura pre-existente del cliente
• Valor de la inversión
• Edad y otras características del cliente
• Uso previsto de la propiedad
• Tipo de propiedad (vivienda / local – nuevo / por renovar)
Si se compra una única vivienda para uso personal o incluso para alquilarla, normalmente no merece la pena constituir una sociedad, sino comprar directamente a nombre propio. Si el objetivo es hacer verdaderos negocios con propiedades, o bien si el valor de la inversión es muy alto, puede ser ventajoso constituir una sociedad o utilizar alguna otra fórmula
de inversión.

8. ¿Qué gastos tengo que pagar en el momento de la compra?
Los gastos en el momento de la compra son los mismos tanto para compradores extranjeros como para compradores nacionales, y en total son un 12% (o si se compra un piso nuevo al constructor, hasta un 14%) del precio.

9. ¿Cómo preparo y cuánto cuesta la transmisión por “mortis causa”?
Los impuestos aplicables serán los que estén vigentes en el momento de la defunción del propietario (y por ello, con compradores jóvenes no es un tema muy crítico). De cualquier manera el impuesto de sucesiones sobre propiedades en España siempre se paga en España, aunque el heredero normalmente pague sus impuestos en un país distinto. El impuesto
de los herederos no-residentes es bastante alto en estos momentos (en el peor de los casos puede llegar hasta un 30% del valor de la propiedad) porque no pueden beneficiarse de ninguna rebaja o deducción de las que aplican las Comunidades
Autónomas, sino que pagan según los tipos impositivos del Estado.

10. ¿Cuáles son los pasos una vez un comprador extranjero haya decidido comprar una propiedad en España?
Esta pregunta suele llegar un viernes por la tarde a las 5 por parte de un comprador de algún país muy lejano, que por fin ha encontrado el piso que quiere comprar y al día siguiente regresa a su país. No tiene NIE, ni cuenta bancaria, ni ha firmado poderes, y las arras se tienen que firmar, claro, esa misma tarde… El procedimiento ideal para evitar retrasos y complicaciones en el cierre de la operación, sería contratar un abogado, firmar poderes y abrir una cuenta bancaria una vez estén aquí visitando pisos. Con estos preparativos que no le cuestan nada al cliente, una vez el comprador identifique el objeto de compra, se podrá cerrar la operación aunque el cliente no pueda estar presente.

11. ¿¡Qué!? ¡¿Tengo que pagar las arras directamente al vendedor!?
Pues sí, eso es lo habitual en España…Ya que en casi ningún otro país se pagan las arras al vendedor sin más (se utilizan
depositarios, Notarios, etc.), explicar esta práctica a la parte compradora suele ser algo complicado. En casos extremos en los cuales realmente existe un riesgo real para la parte compradora de perder las arras (el vendedor es por ejemplo una compañía insolvente) o bien el comprador simplemente se niega rotundamente a pagar las arras al vendedor, hay muchas soluciones que se pueden presentar para no perder la operación. Cada caso es diferente y las soluciones dependen de la postura de las partes y de las características de la operación en general.

12. ¿Puedo obtener la residencia si compro un piso de más de 500.000€?
Sí. Invirtiendo como mínimo 500.000€ en inmuebles en España, los extracomunitarios pueden obtener un visado de residencia de inversor en el consulado español del país de origen y posteriormente una autorización de residencia de inversor. El termino coloquial “Golden Visa” se suele utilizar para referirse tanto al visado inicial como a la autorización
de residencia consecutiva.

13. ¿Hay algún requisito especial para obtener la residencia por inversión en inmuebles?
El inmueble deberá estar libre de cargas o gravámenes en cuanto a la inversión de 500.000€, el exceso podrá estar gravado.
Se debe acreditar la inversión mediante certificación con información continuada de dominio y cargas del Registro de la Propiedad. Además, es necesario que el solicitante acredite tener medios económicos para su propia manutención y la falta de antecedentes penales y enfermedades que afecten a la salud pública.

14. ¿Pueden ser locales o por ejemplo 2 pisos de 250.000€?
Sí. Cuenta todo tipo de bienes inmuebles y pueden ser uno o varios, siempre que la inversión total sea de al menos 500.000€.

15. ¿Los 500.000€ son por persona o por familia?
El solicitante debe haber invertido al menos 500.000€ en uno o varios inmuebles registrados a su nombre. Es decir, la inversión mínima se cuenta por persona y no se permite sumar las inversiones de varias personas, ni siquiera familiares,
para llegar a los 500.000€. Por otro lado, el solicitante principal puede pedir un visado y una autorización de residencia para su cónyuge y/o hijos menores de edad, que estarán sujetos al mismo régimen que el inversor. Con excepción de la inversión, los familiares deben cumplir con los mismos requisitos que el solicitante inversor. En este caso también será necesario acreditar el vínculo familiar mediante los certificados de matrimonio y/o nacimiento correspondientes.

16. ¿Puedo trabajar en España con la residencia de inversor?
El visado inicial no permite trabajar pero la residencia de inversor, una vez concedida, autoriza a trabajar.

17. ¿Cuáles son las principales diferencias entre la residencia no lucrativa y la residencia de inversor?
La autorización de residencia no lucrativa en régimen común obliga al titular a permanecer en territorio español al menos
seis meses por año de vigencia de la autorización bajo pena de extinción de la misma, lo cual significa que en la práctica debe convertirse en residente fiscal en España para poder renovar la autorización de residencia.
En el caso del inversor, ni el visado ni la autorización de residencia establece un tiempo mínimo de permanencia en territorio español, con lo cual tiene la opción de ausentarse de España durante más de 183 días y así evitar convertirse en residente fiscal.
El permiso de residencia no lucrativa no permite trabajar, pero la autorización de residencia de inversor sí que lo permite
(el visado no). Finalmente, la tramitación del visado y la autorización de residencia de inversor es más ágil, habiéndose establecido legalmente plazos de resolución más breves.

18. ¿Cómo solicito la residencia? ¿Después la podré renovar?
Inicialmente todos los inversores que quieran acceder a este régimen tienen que tramitar el visado de inversor en el consulado de España en su país de origen. Dicho visado tiene un año de vigencia y permite viajar a España tantas veces como se quiera.
Una vez el inversor y su familia hayan entrado en España con dicho visado se puede tramitar, opcionalmente, una autorización de residencia de inversor. Esta autorización de residencia sustituye al visado y tiene una vigencia de dos años.
En el caso del visado, éste se podrá renovar en el consulado de España, mientras que la autorización de residencia se renueva en España por períodos de dos años.
El requisito esencial para poder renovar tanto el visado como la autorización de residencia es mantener la inversión inicial
o haberla sustituido por una nueva inversión de al menos 500.000€.

19. ¿La ley de la “Golden visa” es aplicable a todas las nacionalidades?
Sí, la ley no distingue entre nacionalidades. No obstante, debido a la reglamentación nacional de los países o interpretaciones legales y prácticas consulares, en la práctica puede resultar más difícil en unos países que en otros obtener el visado inicial de inversor.

20. ¿Podré obtener algún día la autorización de residencia de larga duración (anterior “residencia permanente”) y la nacionalidad?
Sí, si el titular de la autorización de residencia de inversor reside efectivamente en España durante cinco años consecutivos
(no está obligado a hacerlo), puede obtener la autorización de residencia de larga duración. Para ello también tendrá que acreditar estar al día de todas sus obligaciones fiscales en España. Tras haber residido efectivamente en España durante el tiempo legalmente establecido (como regla general 10 años) de forma regular e ininterrumpida, puede solicitar la nacionalidad.

21. ¿Puedo alquilar mi piso por días o por semanas a turistas?
Las reglas varían entre comunidades y municipios, pero por ejemplo en Barcelona si se alquila el piso por varios plazos
inferiores a 1 mes dentro del plazo de un año, se necesita un permiso del Ayuntamiento para hacerlo. De momento el Ayuntamiento de Barcelona no concede nuevas licencias, pero si se compra una vivienda con una licencia existente, el comprador podrá seguir con la actividad.