La legislación, vigente desde 2020, está pendiente de los recursos al Tribunal Constitucional y la futura Ley Española de Vivienda.
La ley catalana que regula el precio de los alquileres está en el limbo. Aprobada en septiembre de 2020, y pionera en España, la Ley de Contención de Rentas impide subidas de precio al renovar contratos. El futuro de la ley pende de dos recursos ante el Tribunal Constitucional (del PP y del Gobierno), que todavía no se ha pronunciado; y también de cómo acabe regulando la futura Ley Española de Vivienda. Esta, previsiblemente, se aprobará en el Consejo de Ministros del próximo martes para iniciar el trámite parlamentario.
De entrada, el texto de ámbito español suaviza las exigencias de la ley catalana, porque distingue entre pequeños y grandes propietarios: los primeros no estarían obligados a contener las rentas, sino que recibirían incentivos fiscales si bajaran precios voluntariamente.
Además, la regulación del mercado del alquiler suma tres dictámenes que la cuestionan, aunque no son vinculantes. Los dos primeros, de 2019, en Cataluña. Por un lado, el Consejo de Garantías Estatutarias entendió que la Generalitat no tiene competencias para condicionar el precio del alquiler porque el marco legislativo para regular el mercado es de ámbito superior. Y por otro, la Autoridad Catalana de la Competencia alertó de los efectos negativos que el decreto podría provocar sobre el mercado.
El tercer texto, un informe jurídico del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre la Ley de Vivienda que prepara el Gobierno, advierte de que las competencias en materia de vivienda son de las comunidades autónomas y alerta de un posible “conflicto competencial” con la ley catalana. El informe del Consejo —con un voto particular de cinco vocales progresistas— cuestiona además de fondo la idea de regular el precio del alquiler, su alcance y proporcionalidad, y avisa de que podría provocar procesos judiciales. También cita “los fracasos cosechados” por regulaciones de rentas en países europeos.
Mientras, el sector inmobiliario en Cataluña alerta de la inseguridad jurídica para los propietarios que supone esta situación y señala que la regulación ha provocado una caída de oferta de pisos de alquiler. Idealista habla de un 71% menos de anuncios de pisos en Cataluña desde que se aprobó la ley hace un año y cuatro meses. La estadística oficial indica que se firman contratos al ritmo habitual. Las mismas fuentes del sector apuntan a casos de promotores de obra nueva que iban a hacer pisos de alquiler pero han reorientado las inversiones y serán de venta.
Sobre el impacto de la regulación catalana en los precios, el sector recuerda que cayeron en 2021, pero que la pandemia impide discernir cuánto se debió a la regulación y cuánto a la crisis económica. En Barcelona, según los datos oficiales, de enero a septiembre los precios cayeron un 6,4%. Portales y agentes de la propiedad inmobiliaria apuntan a subidas de precio en los últimos meses, que se explican por que el primer año de pandemia los precios cayeron; y por el incremento del 6,5% del IPC.
El secretario de Vivienda de la Generalitat, Carles Sala, revela que la comisión de seguimiento de la ley se reunirá en dos semanas para hacer balance. Mientras, se muestra “preocupado por la contracción de oferta a la que apuntan los portales”, a la espera de datos oficiales completos de 2021. Entonces se podrá analizar también la evolución del mercado en los municipios que se sumaron a los 60 más poblados y pidieron regular también el alquiler (hasta 77). Sobre el futuro de la ley catalana, Sala es “pesimista respecto a su constitucionalidad”, porque el pronunciamiento del Consejo de Garantías Estatutarias “declaraba fuera de marco 17 artículos y disposiciones”.
El sector inmobiliario lamenta la inseguridad jurídica
Desde el Ayuntamiento de Barcelona, gobernado por los comunes de Ada Colau, que participaron en el impulso y diseño de la legislación, la concejal de Vivienda, Lucía Marín, critica el informe jurídico del CGPJ por “politizado”. Sobre la Ley española, entiende que “es mejorable durante el trámite parlamentario”. “No prevé régimen sancionador para los propietarios que no cumplan”, cita como ejemplo.
La asesora jurídica del Consejo General de Colegios de APIS de España y del colegio de Barcelona, Montserrat Junyent, expone que una de las claves jurídicas del conflicto es que “las competencias en materia de vivienda han sido transferidas a las comunidades autónomas, pero las competencias en materia de política económica y mercado son materia reservada del Gobierno”. Mientras, lamenta, “el sector está sumido en una gran inseguridad, que perjudica a propietarios e inquilinos, porque el marco jurídico es inestable”.
Joan Company Agustí, presidentedel Consejo de los COAPI de Cataluña, critica: “Además de la inseguridad jurídica y el caos normativo, se está cumpliendo lo que alertamos: los precios no han caído y, más grave, la oferta cae en picado”. Muchos propietarios optan por vender sus pisos y los inversores que compraban ladrillo para sacar una renta a sus ahorros se retiran, asegura. No ayudan, añade, “los problemas de pago y las ocupaciones”.
El gerente de la Cámara de la Propiedad, Òscar Gorgues, habla en términos muy parecidos: “Inseguridad jurídica y caos normativo si en el futuro no se respeta la jerarquía legislativa”. Gorgues cita casos de propietarios que impusieron en los contratos una cláusula que indicaba que el precio del alquiler subiría si el Constitucional tumbaba la ley catalana. Le llamaron la “cláusula Berlín”, donde la justicia tumbó la limitación de precios. No hay datos sobre cuántos contratos se pudieron firmar con este añadido, pero fue solo al comienzo de la vigencia de la ley.
Gorgues alerta de una “situación explosiva para el sector: normativa restrictiva en precios, oferta insuficiente y demanda creciente”. Que se suma “a otros factores de inseguridad para alquilar, como las ocupaciones o impagos”. En síntesis, asegura que en los portales Habitaclia, Fotocasa e Idealista la oferta de alquileres ha caído durante la pandemia (entre un 31% y un 41%) mientras la de venta ha subido (entre un 8% y un 31%).
Desde el Sindicato de Inquilinos, que tenía entre sus objetivos regular el alquiler desde su fundación en Barcelona en 2017, Enric Aragonès Jové explica que han pedido al Gobierno que la futura norma “sea explícita y blinde la ley catalana, especificando que hay comunidades con precios regulados”.