La regulació del lloguer a Catalunya, als llimbs

La legislació, vigent des del 2020, està pendent dels recursos al Tribunal Constitucional i la futura Llei Espanyola d'Habitatge.

La llei catalana que regula el preu dels lloguers és als llimbs. Aprovada el setembre del 2020, i pionera a Espanya, la Llei de Contenció de Rendes impedeix pujades de preu en renovar contractes. El futur de la llei depèn de dos recursos davant del Tribunal Constitucional (del PP i del Govern), que encara no s'ha pronunciat; i també de com acabi regulant la futura Llei Espanyola dHabitatge. Aquesta, previsiblement, s'aprovarà al Consell de Ministres de dimarts que ve per iniciar el tràmit parlamentari.

Més informació D'entrada, el text d'àmbit espanyol suavitza les exigències de la llei catalana, perquè distingeix entre petits i grans propietaris: els primers no estarien obligats a contenir les rendes, sinó que rebrien incentius fiscals si baixessin preus voluntàriament. A més, la regulació del mercat de lloguer suma tres dictàmens que la qüestionen, encara que no són vinculants. Els dos primers, del 2019, a Catalunya. D'una banda, el Consell de Garanties Estatutàries va entendre que la Generalitat no té competències per condicionar el preu del lloguer perquè el marc legislatiu per regular el mercat és superior. I de l'altra, l'Autoritat Catalana de la Competència va alertar els efectes negatius que el decret podria provocar sobre el mercat.

El tercer text, un informe jurídic del Consell General del Poder Judicial (CGPJ) sobre la Llei d'Habitatge que prepara el Govern, adverteix que les competències en matèria d'habitatge són de les comunitats autònomes i alerta d'un possible conflicte competèncial amb la llei catalana. L'informe del Consell —amb un vot particular de cinc vocals progressistes— qüestiona a més de fons la idea de regular el preu del lloguer, l'abast i la proporcionalitat, i avisa que podria provocar processos judicials. També cita “els fracassos collits” per regulacions de rendes a països europeus.

Mentrestant, el sector immobiliari a Catalunya alerta de la inseguretat jurídica per als propietaris que suposa aquesta situació i assenyala que la regulació ha provocat una caiguda doferta de pisos de lloguer. Idealista parla d'un 71% menys d'anuncis de pisos a Catalunya des que es va aprovar la llei fa un any i quatre mesos. L'estadística oficial indica que se signen contractes al ritme habitual. Les mateixes fonts del sector apunten a casos de promotors d'obra nova que farien pisos de lloguer però han reorientat les inversions i seran de venda.

Sobre l'impacte de la regulació catalana en els preus, el sector recorda que van caure el 2021, però que la pandèmia impedeix discernir quant es va deure a la regulació i quant a la crisi econòmica. A Barcelona, ​​segons les dades oficials, del gener al setembre els preus van caure un 6,4%. Portals i agents de la propietat immobiliària apunten a pujades de preu els últims mesos, que s'expliquen perquè el primer any de pandèmia els preus van caure; i per l?increment del 6,5% de l?IPC.

El secretari d'Habitatge de la Generalitat, Carles Sala, revela que la comissió de seguiment de la llei es reunirà dues setmanes per fer balanç. Mentrestant, es mostra "preocupat per la contracció d'oferta a què apunten els portals", a l'espera de dades oficials completes de 2021. Aleshores es podrà analitzar també l'evolució del mercat als municipis que es van sumar als 60 més poblats i van demanar regular també el lloguer (fins a 77). Sobre el futur de la llei catalana, Sala és "pessimista respecte a la seva constitucionalitat", perquè el pronunciament del Consell de Garanties Estatutàries "declarava fora de marc 17 articles i disposicions".

El sector immobiliari lamenta la inseguretat jurídica

Des de l'Ajuntament de Barcelona, ​​governat pels comuns de Ada Colau, que van participar en l'impuls i el disseny de la legislació, la regidora d'Habitatge, Lucía Marín, critica l'informe jurídic del CGPJ per “polititzat”. Sobre la Llei espanyola, entén que “és millorable durant el tràmit parlamentari”. “No preveu règim sancionador per als propietaris que no compleixin”, cita com a exemple.

L'assessora jurídica del Consell General de Col·legis d'APIS d'Espanya i del col·legi de Barcelona, ​​Montserrat Junyent, exposa que una de les claus jurídiques del conflicte és que “les competències en matèria d'habitatge han estat transferides a les comunitats autònomes, però les competències en matèria de política econòmica i mercat són matèria reservada del Govern”. Mentrestant, lamenta, “el sector està sumit en una gran inseguretat, que perjudica propietaris i llogaters, perquè el marc jurídic és inestable”.

Joan Company Agustí, president del Consell dels COAPI de Catalunya, critica: “A més de la inseguretat jurídica i el caos normatiu, s'està complint allò que alertem: els preus no han caigut i, més greu, l'oferta cau en picat”. Molts propietaris opten per vendre els seus pisos i els inversors que compraven maó per treure una renda als estalvis es retiren, assegura. No ajuden, afegeix, “els problemes de pagament i les ocupacions”.

El gerent de la Cambra de la Propietat, Òscar Gorgues, parla en termes molt semblants: “Inseguretat jurídica i caos normatiu si en el futur no es respecta la jerarquia legislativa”. Gorgues cita casos de propietaris que van imposar als contractes una clàusula que indicava que el preu del lloguer pujaria si el Constitucional tombava la llei catalana. El van anomenar la “clàusula Berlín”, on la justícia va tombar l

a limitació de preus. No hi ha dades sobre quants contractes es van poder signar amb aquest afegit, però va ser només al començament de la vigència de la llei. Gorgues alerta d'una situació explosiva per al sector: normativa restrictiva en preus, oferta insuficient i demanda creixent. Que se suma “a altres factors d'inseguretat per llogar, com ara les ocupacions o impagaments”. En síntesi, assegura que als portals Habitaclia, Fotocasa i Idealista l'oferta de lloguers ha caigut durant la pandèmia (entre un 31% i un 41%) mentre que la de venda ha pujat (entre un 8% i un 31%).

Des del Sindicat d?Inquilins, que tenia entre els seus objectius regular el lloguer des de la seva fundació a Barcelona el 2017, Enric Aragonès Jové explica que han demanat al Govern que la futura norma “sigui explícita i blinde la llei catalana, especificant que hi ha comunitats amb preus regulats”.