Des del Col·legi API de Girona, s’ha realitzat un estudi de camp per analitzar l’evolució del mercat immobiliari a la Cerdanya durant la temporada d’hivern, una època clau per la comarca. Aquest estudi es complementa amb una anàlisi detallada de les dades oficials de la Generalitat de Catalunya i del padró amb dades de l’INE, per entendre com han evolucionat el lloguer i la compravenda d’habitatges en els darrers anys després d’haver-nos posat en contacte amb diferents agències immobiliàries de la zona.
El lloguer de temporada: el motor del mercat d’hivern
A la Cerdanya, el lloguer de temporada és la pràctica predominant durant els mesos d’hivern. Els contractes habituals cobreixen el període comprès entre novembre i abril, per poder gaudir de la Puríssima i la Setmana Santa, establint-se contractes de 5 a 6 mesos. La majoria dels llogaters són famílies catalanes que repeteixen any rere any, algunes fins i tot durant dècades, convertint-se en clients fidels per als propietaris i les agències immobiliàries de la zona.
Les agències immobiliàries assenyalen que habitualment contacten amb aquests llogaters fidels a l’estiu per confirmar si continuaran la pròxima temporada. Aquesta fidelitat també beneficia els propietaris, que prefereixen mantenir inquilins de confiança i eviten pujades de preu anuals per preservar aquestes relacions. Actualment, les agències ens han fet saber que no disposen de cap lloguer de temporada disponible, ja que tots els habitatges estan completament llogats per aquest període.
Perfils i preus: què busquen els llogaters?
El perfil principal dels llogaters d’hivern és el de famílies catalanes que cerquen habitatges de 3-4 habitacions, propers a les estacions d’esquí i amb serveis com traster i garatge cobert. Els treballadors de temporada, per la seva banda, també necessiten habitatge i el solen compartir entre ells per fer front als costos.
Pel que fa als preus, un lloguer de temporada pot oscil·lar entre 4.000 i 10.000 euros segons el tipus d’habitatge. Un pis mitjà es lloga per uns 800-900 € al mes, sumant uns 5.000 € per tota la temporada. En el cas de les cases familiars, els preus poden arribar fins als 10.000 €.
Un mercat que evoluciona després de la pandèmia
La COVID-19 ha tingut un gran impacte en el mercat immobiliari de la zona, amb molts llogaters que abans optaven per la temporada curta decidint comprar habitatges per garantir-se una segona residència en un entorn privilegiat. Així mateix, les persones que busquen habitatge de lloguer durant tot l'any tenen dificultats per accedir-hi, ja que l'oferta es concentra principalment a l’hivern. Aquest desequilibri ha portat alguns demandants a cercar alternatives a zones properes com el Berguedà o l’Alt Urgell, aprofitant l’avantatge del túnel del Cadí gratuït.
Dades del mercat immobiliari: una combinació de reptes i oportunitats
Les dades analitzades pel Col·legi API, basades en fonts oficials de la Generalitat, reflecteixen canvis importants al municipi de Puigcerdà:
- Contractes de lloguer: Entre 2016 i 2019, la mitjana anual de contractes de lloguer va ser de 287, mentre que entre 2020 i 2023 va baixar a una mitjana de 226. Això representa una disminució del 21,3% en la mitjana de contractes de lloguer anuals entre aquests períodes.
- Preus de lloguer: Els preus de lloguer també han seguit una tendència d'augment. Entre 2016 i 2019, els preus van créixer un 15,1%, passant de 432,98€ a 498,50€. Entre 2020 i 2023, l'augment va ser més pronunciat, amb un 20,5%, passant de 531,73€ a 640,96€. En total, entre 2016 i 2023, els preus han pujat un 48,03%, mentre que l'IPC a Catalunya ha crescut un 25,2%.
L'augment de preus es pot atribuir a l'anunci de la Generalitat l'agost de 2020 sobre les zones de tensió immobiliària i la possible regulació dels lloguers. Això va generar incertesa, amb molts propietaris ajustant els preus per cobrir futurs escenaris de regulació. L'octubre de 2020, es van insinuar les zones tenses, incloent-hi Puigcerdà, fet que va augmentar les expectatives sobre possibles límits als preus. El 2022, els preus van augmentar de manera destacada, just abans que Puigcerdà fos declarat zona tensa el 2024. Aquesta pujada va coincidir amb una caiguda en el nombre de contractes, que va baixar un 21,3% entre 2022 i 2023.
El mercat de compravenda a Puigcerdà ha experimentat un fort dinamisme, amb 116 compravendes el 2023 i 62 en el primer semestre de 2024. Els preus es mantenen alts, amb una mitjana de 2.510 €/m² el 2024. L’interès per segones residències, impulsat per la pandèmia, ha augmentat l’activitat compradora. Les agències preveuen un creixement de la construcció d'obra nova, fet que continuarà pressionant els preus a l'alça en aquesta zona privilegiada.
Puigcerdà: el creixement del padró com a reflex del dinamisme
L'augment de la població de Puigcerdà entre 2016 i 2023 ha estat del 10,83%, passant de 8.810 a 9.764 habitants. Aquest creixement és notable, especialment en comparació amb altres localitats de Girona com Castell d'Aro, Platja d'Aro i S'Agaró (18,92%) i Girona (6,17%).
L'increment poblacional no s'ha reflectit proporcionalment en el nombre de contractes de lloguer, que ha caigut un 27,18% entre 2016 i 2023, passant de 298 a 217. Aquest desajust podria ser causat per la variabilitat de la demanda, l'impacte de la crisi sanitària i la incertesa provocada per les zones tenses.
