Col·legis i associació d'agents immobiliaris

Preguntes més freqüents

Com puc saber que un agent immobiliari és un agent aicat amb totes les garanties? 

Entrant a la plana web de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya de la Generalitat de Catalunya i comprovant si el seu Agent figura com Agent Registrat, AICAT. www.agenciahabitatge.cat

Soc VENEDOR/A. De quines despeses m'he de fer càrrec?

  1. Les del crèdit hipotecari, si n'hi ha.
  2. L'import sobre l'increment del valor del terreny, dit Plusvàlua. 
  3. L'impost sobre els béns immobles, IBI. (el 15/6/2016, el TS va fixar que "el venedor que aboni l'IBI, port repercutir-lo sobre l comprador en funció del temps en que va ostentar la titularitat)
  4. Les de la intervenció d'un agent immobiliari.
  5. Taxa d'escombraries.
  6. Les de l'obtenció dels documents de:
  • Cèdula d'habitabilitat. (durada de 15 anys)
  • Certificat d'eficiència energètica. (durada de 10 anys)

Soc COMPRADOR/A. De quines despeses m'he de fer càrrec?

  1. El preu de l'habitatge.
  2. L'IVA si es tracta d'una obra nova és del 10%. Per als habitatges de protecció oficial és del 4%. Més informació al web www.aeat.es.
  3. L'impost sobre actes jurídics documentats actualment 1,5%, als habitatges protegits és del 0,1%.
  4. Les despeses derivades de la constitució d'hipoteca (notari, registre propietat, gestoria.
  5. Honoraris del notari, corresponents a l'atorgament de l'escriptura pública i a les còpies de la mateixa.
  6. Les despeses de la inscripció en el Registre de la Propietat.
  7. Les despeses de Gestoria, derivades de la tramitació de documentació davant Hisenda, de la liquidació d'impostos i d'inscripció en el Registre de la propietat de l'escriptura pública de compravenda.
  8. Contractació de serveis: llum, aigua, gas, etc.
  9. En cas de constitució d'hipoteca, hauran d'assumir les despeses d'una assegurança que com a mínim, asseguri els riscos que derivin de les causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers. Així mateix serà necessari negociar amb l'entitat financera les despeses d'obertura del préstec, cancel·lacions parcials, etc.

En cas de compra-venda de segona ma, a més:

     1. L'impost sobre transmissions patrimonials si és un habitatge de segona mà. Tipus impositiu a Catalunya:

  • Sobre béns immobles: 10 %
  • Habitatge habitual per a famílies nombroses, discapacitats i/o joves: 5 %

Què puc fer si tinc la oportunitat de comprar una finca a molt bon preu, però per sota de l'anomenat valor fiscal, (CADASTRAL+COEFICIENT DEL MUNICIPI)?

En principi, no perdre la oportunitat però essent conscient que és molt probable que Economia i Finances de la Generalitat ens faci arribar, en disconformitat, una declaració "paral·lela" i llavors caldrà fer una taxació pericial contradictòria i defensar els nostres interessos, fins i tot anant a la via jurisdiccional contenciosa-administrativa.

Si tinc un immoble llogat i el banc executa el crèdit hipotecari, per manca de pagament de les amortitzacions, s'estingueix l'arrendament un cop feta l'adjudicació en subhasta a tercera persona o a la mateixa entitat bancària?  

No, si el contracte és legítim i no es tracta en cap cas de contracte simulat i l’arrendatari o el propietari deudor, pendent el procés d’execució i sempre abans de la subhasta, presenta la documentació acreditativa. Llavors el Jutge el declararà vàlid a tots els efectes i inclourà en l’edicte de la subhasta, la informació de l’existència de la càrrega. Si parlem d’habitatge habitual, i amb l’estat normatiu actual de la LAU, la durada serà fins que s’acompleixin els 5 anys obligatoris.

Conceptualment, quina és la diferència entre una promesa de compravenda i un contracte de compravenda?

La promesa és un contracte pre paratori o pre contracte i el contracte de compravenda és ja compravenda amb obligacions i deures per ambdues parts a l'haver acord sobre la cosa i el preu i a falta, només, de la seva consumació mitjancant l’atorgament de l’escriptura pública.

Quines són les diferents modalitats de les arres? 

1.- CONFIRMATÒRIES. Adreçades a reforçar l’existència del contracte, constituint una senyal o prova de la seva celebració.

2.- PENALS. La seva finalitat és establir una garantia del compliment del contracte, mitjancant la seva perdua o devolució doblada, però no és permès desistir del contracte.

3.- PENITENCIALS o de DESISTIMENT. És el mitjà lícit de desistir les parts del contracte, mitjancant la perdua (el comprador) o restitució doblada (venedor). Art. 1454 Codi Civil, de caràcter excepcional i d’interpretació restrictiva i per tant, si el radactat no és prou clar, es consideraran per defecte com arres confirmatòries, a mena de pagament a compte del preu.

Si tinc un immoble i vull encomanar la seva gestió de lloguer o de venda a un agent immobiliari, he de signar la Nota d'Encàrrec?

Sí, obligatòria i ineludiblement per exprés mandat de la Llei de l’Habitatge i també en interés del mateix propietari que gaudirà de la seguretat jurídica que li proporciona el contracte escrit.

Si un Agent Immobiliari, comercialitza o fa publicitat de qualsevol immoble sense tenir prèviament signada la nota d’encàrrec amb el propietari, es podrà considerar infracció greu que está tipificada amb multa de 9.001 fins a 90.000 euros.

En el lloguer d'una plaça de pàrquing, haig de constituïr la Fiança legal? 

Sí i per import de dos mensualitats de la renda pactada.

Si sóc llogater i a la finalització del contracte el propietari arrendador no em retorna la Fiança ni la liquida de cap manera, què puc fer?

Requerir per escrit al propietari perquè ho faci dintre els terminis legals, (transcorreguts 30 dies haurà de pagar interessos legals), i, si incompleix, denunciar la situació a l’Agència Catalana de Consum o a la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya i, en tot cas, reclamar el seu import per vía judicial.

Si he comprat un habitatge i dins els terminis de garantia de la LOE apareixen patologies i defectes de la construcció, què puc fer?

Notificar-ho de forma fefaent a tots els intervinents, (burofax amb acús de recepció), el promotor, l'empresa constructora i els tècnics, Arquitecte superior i Aparellador i si no s’obté una resposta d’immediata reparació a cost cero, contractar un Advocat de confiança i encarregar un peritatge de valoració dels danys per part d’un veritable especialista i llavors anar a la vía judicial, tot demanant l’emparament dels Tribunals.

Tinc un immoble llogat i l'arrendatari fa temps que no paga la renda i ni tant sols agafa les meves trucades telefòniques, puc canviar el pany aprofitant que es troba fora de l'immoble? 

No. En cap cas. Es podria cometre un il·lícit penal. El domicili habitual de les persones es inviolable i llavors l’aconsellable es reclamar pels procediments normals, l’anomena’t judici de desnonament.

Sóc propietari d'un immoble al 100% i que alhora constitueix el domicili familiar de la meva dona i fills. Me'l puc vendre jo tot sol, sense el consentiment del meu cónjuge?

No, en tractar-se de domicili familiar, caldrà el consentiment del cónjuge. Per tant si s’enganya al Notari a l’hora d’escripturar amb informació falsa o inexacta, la part perjudicada podrà anular la compravenda.

Per fer una reclamació per impagament de rendes en matèria d'arrendaments, he d'esperar a tenir una segona mensualitat impagada?

No, el Tribunal Suprem ha deixat molt clar que l’acció de reclamació de rendes neix des de que es produeix el primer impagament.

Com a propietari i en un lloguer de local de negoci, haig de consentir que l'arrendatari, de manera sistemàtica, pagui tard i malament?

No, el pagament fora de termini, habitual o sistemàtic és motiu de resolució contractual per manca de bon compliment de les obligacions contractuals.