Que se passe-t-il lorsque le locataire veut quitter les lieux avant la fin du délai stipulé dans le contrat de location?
La loi sur les baux urbains, 29/1994, régit les baux pour le logement et les baux pour les locaux. En ce qui concerne les baux de logement, la loi détermine les conséquences de la résiliation anticipée du contrat par le locataire, mais dans le cas des baux de locaux commerciaux, les dispositions de la loi stipulent qu’ils doivent être à la hauteur de ce qu’ils avaient bailleur et locataire convenus au moment de la conclusion du bail.
L’un des problèmes posés par l’application de la loi provient de la date à laquelle les parties n’avaient pas prévu les conséquences de la résolution prévue dans un bail de locaux commerciaux ou lorsque la clause est devenue nulle parce que sa formulation était confuse et non J'ai compris ce que les parties voulaient dire, ou pour toute autre cause. Dans tous ces cas, les tribunaux appliquaient, par analogie, la même solution que la loi sur le leasing urbain prévoyait la location de logements dans laquelle il est autorisé qu'après six mois du contrat, le locataire puisse résoudre à tout moment en notifiant le propriétaire trente jours à l'avance.
Toutefois, ce critère semble avoir changé à la suite de l'arrêt de la Chambre civile de la Cour suprême du 3 octobre 2017 dans lequel la Cour a déclaré qu'en cas de résiliation anticipée du bail de locaux commerciaux, il devait être au moins ce que les parties auraient convenu, et que si elles n’acceptaient rien, les conditions prévues dans le contrat devaient être pleinement respectées sans appliquer les dispositions du contrat de location-logement par analogie, puis donner une classification des hypothèses qui pourraient survenir:
• Dans le cas où le contrat stipule que le locataire peut résilier le contrat avant son expiration en versant au locateur un montant à titre de pénalité: dans ce cas, le tribunal pourrait accepter une réduction de pénalité s'il estime que le bailleur enrichirait injustement.
• Si le contrat ne stipule pas le pouvoir que le preneur peut résilier le contrat à l'avance et que, toutefois, cela exige sa résiliation anticipée:
a / Dans le cas où le locataire s'oppose et exige le respect du contrat, le tribunal devrait obliger le locataire à payer l'intégralité des revenus jusqu'à la fin du contrat.
b / Si le locataire accepte de résilier le contrat à l’avance mais exige une réparation du préjudice subi, le bailleur doit prouver le préjudice économique causé par la résiliation anticipée du contrat (perte de gain) et le tribunal peut (modérée) l'indemnisation si elle estime que le montant réclamé n'est pas suffisamment justifié.
L’un des problèmes posés par l’application de la loi provient de la date à laquelle les parties n’avaient pas prévu les conséquences de la résolution prévue dans un bail de locaux commerciaux ou lorsque la clause est devenue nulle parce que sa formulation était confuse et non J'ai compris ce que les parties voulaient dire, ou pour toute autre cause. Dans tous ces cas, les tribunaux appliquaient, par analogie, la même solution que la loi sur le leasing urbain prévoyait la location de logements dans laquelle il est autorisé qu'après six mois du contrat, le locataire puisse résoudre à tout moment en notifiant le propriétaire trente jours à l'avance.
Toutefois, ce critère semble avoir changé à la suite de l'arrêt de la Chambre civile de la Cour suprême du 3 octobre 2017 dans lequel la Cour a déclaré qu'en cas de résiliation anticipée du bail de locaux commerciaux, il devait être au moins ce que les parties auraient convenu, et que si elles n’acceptaient rien, les conditions prévues dans le contrat devaient être pleinement respectées sans appliquer les dispositions du contrat de location-logement par analogie, puis donner une classification des hypothèses qui pourraient survenir:
• Dans le cas où le contrat stipule que le locataire peut résilier le contrat avant son expiration en versant au locateur un montant à titre de pénalité: dans ce cas, le tribunal pourrait accepter une réduction de pénalité s'il estime que le bailleur enrichirait injustement.
• Si le contrat ne stipule pas le pouvoir que le preneur peut résilier le contrat à l'avance et que, toutefois, cela exige sa résiliation anticipée:
a / Dans le cas où le locataire s'oppose et exige le respect du contrat, le tribunal devrait obliger le locataire à payer l'intégralité des revenus jusqu'à la fin du contrat.
b / Si le locataire accepte de résilier le contrat à l’avance mais exige une réparation du préjudice subi, le bailleur doit prouver le préjudice économique causé par la résiliation anticipée du contrat (perte de gain) et le tribunal peut (modérée) l'indemnisation si elle estime que le montant réclamé n'est pas suffisamment justifié.
Par conséquent, dans les contrats de location de locaux commerciaux, avant un éventuel retrait unilatéral du locataire, nous devrons analyser soigneusement le libellé du contrat pour savoir dans quel cas nous sommes, les conséquences étant très différentes dans les deux cas.
