Cómo gestionan las agencias inmobiliarias el mercado del alquiler

Desde el Colegio de API de Girona, tras realizar un estudio de campo con diferentes personas colegiadas y elaborar diversos artículos de opinión sobre el sector, hemos llegado a una conclusión compartida también por varios medios: el mercado inmobiliario presenta una rotación mínima debido a la baja oferta de pisos disponibles. Aunque esta conclusión es compartida, a menudo se olvida qué papel tienen los API dentro del sector y de qué manera les afecta la incertidumbre del mercado y la constante regulación de los alquileres.

Las agencias inmobiliarias admiten que gestionar un volumen de solicitudes muy superior al número real de pisos disponibles es complejo. La elevada demanda, combinada con la escasez de oferta, ejerce una fuerte presión sobre el sector, y el día a día de los API se ha visto afectado con la entrada en vigor del Decreto ley 1/2025, de 28 de enero, que establece un régimen sancionador muy severo, con multas que pueden ir desde los 9.000 hasta los 900.000 euros, según la gravedad de la infracción.

Ante las sanciones, muchas personas colegiadas adoptan una actitud de máxima prudencia, aplicando procedimientos burocráticos más extensos de los estrictamente necesarios para minimizar riesgos. Esta cautela es especialmente visible en los contratos de alquiler de temporada para estudiantes, donde se solicita documentación específica como la matrícula universitaria o de estudios superiores y el padrón del municipio de origen para acreditar la temporalidad. Cada año, los estudiantes deben volver a aportar esta documentación, implicando a las personas colegiadas en un seguimiento activo de los contratos.

En los alquileres de larga duración, la carga burocrática es menor, aunque se mantiene un control documental para asegurar la solvencia del inquilino, que se realiza en ambos tipos de contrato, solicitando las tres últimas nóminas o la última declaración de la renta. Además, los propietarios suelen exigir garantías adicionales, buscando inquilinos con máxima solvencia, lo que obliga a los API a un filtrado más exhaustivo y a recopilar sistemáticamente la documentación necesaria.

Debido a la escasa rotación del mercado, las personas colegiadas realizan cada vez más renovaciones de contratos y menos contratos nuevos. A menudo son los mismos estudiantes quienes, cuando algún miembro deja el piso, buscan ellos mismos una persona para sustituirlo e informan al colegiado del cambio de nombre, manteniendo el contacto.

A pesar de la complejidad, los datos oficiales de la Generalitat de Catalunya muestran una clara tendencia al alza en este tipo de contratos: en el segundo trimestre de 2025 se formalizaron en la provincia de Girona 364 contratos de temporada, en comparación con los 335 del mismo periodo de 2024 y los 251 de 2023. La progresión anual también refleja esta tendencia: 1.040 contratos en 2023 y 1.498 en 2024, frente a los 667 que llevamos en el primer semestre de 2025.

Existe una clara correlación entre el número de contratos temporales y el ciclo académico. El tercer trimestre es el periodo con más contratos, coincidiendo con la liberación de pisos por parte de los estudiantes que finalizan el curso en junio y la formalización de los nuevos contratos en julio, una vez completadas las matrículas. También hay que tener en cuenta que durante los meses de verano en la provincia de Girona, concretamente en la Costa Brava, se realizan contratos temporales por la temporada de verano.

Declaraciones del presidente Joan Company
Para los profesionales que vivimos en el día a día la gestión del alquiler, esta escasez de viviendas nos provoca muchas dificultades y cierta angustia en el ejercicio de nuestra actividad. Por un lado, debemos gestionar y responder a una gran demanda de solicitudes de pisos de alquiler que en su gran mayoría no podemos satisfacer ni dar salida, con la consiguiente frustración y en muchas ocasiones incomprensión o enfado del demandante.
Por otro lado, también resulta complicada la relación con el propietario, sobre todo cuando hay que explicarle todas las diversas normativas que se deben aplicar cuando se quiere destinar una vivienda al alquiler. En muchos casos, la reacción del propietario es que, ante esta complejidad normativa y la inseguridad jurídica que genera, opta por que le pongamos la vivienda a la venta.